Der jüngste Anstieg bei den Hypothekenzinsen und erneut leicht steigende Häuserpreise trüben die Aussichten weiter ein. Vielen potenziellen Erstkäufern ist der Zugang zum Markt versperrt.

In den USA pendelt die Erschwinglichkeit eines Hauses seit 2022 nahe der Bezahlbarkeitsschwelle, dies zeigt der „Affordability Index“ des nationalen Maklerverbandes. Während im Verlauf von 2021 ein kräftiger Preisanstieg die Bezahlbarkeit verschlechterte, sorgte anschließend der deutliche Zinsanstieg für eine noch stärkere Eintrübung. Beim Kauf der eigenen vier Wände benötigt derzeit ein privater Haushalt einen Jahresverdienst von 108.000 US-Dollar, 2021 es waren nur rund 57.000 US-Dollar.

Diese Einkommenshürde grenzt vor allem potenzielle Erstkäufer aus. Das durchschnittliche Alter dieser Käufergruppe liegt inzwischen bei 40 Jahren: Die Verkäufe an Erstkäufer sind seit 2016 um rund 800.000 Transaktionen gesunken. Letztlich ist also die anhaltend schwache Nachfrage am US-Häusermarkt überwiegend die Folge der deutlich reduzierten Zahl an Erstkäufern. Eine sichtbare Erholung bei den Verkäufen ist deshalb vorerst nicht in Sicht. Nur bei deutlich niedrigeren Zinsen könnten Erstkäufer für einen sichtbaren Anstieg bei den Transaktionen sorgen.

Hingegen wird der jüngste Zinsanstieg vor allem im Segment der potenziellen Erstkäufer die Nachfrage nach Häusern wohl eher nochmals drosseln. Die Preise dürften dennoch nur vorübergehend leicht sinken, da die hohen Zinsen gleichzeitig auch die Bautätigkeit bremsen. Zudem stützt eine insgesamt solide Einkommensentwicklung in den USA die Nachfrage nach Wohnimmobilien und damit auch die Preise. Dafür spricht auch, dass sich Immobilien zuletzt auch in den bereits hochpreisigen Regionen erneut leicht verteuerten.

Mit stärkeren Preisrückgängen rechnen wir jedoch nicht, solange der schwachen Häusernachfrage ein knappes Immobilienangebot gegenübersteht. Die wenigsten Hausbesitzer haben einen Anreiz ihr Haus zu verkaufen, da sie sich vor 2022 langfristige Finanzierungen mit einem günstigen Hypothekenzins gesichert haben. Zudem spricht eine verhaltene Entwicklung bei den Baugenehmigungen, gegen ein Anziehen der Bautätigkeit in den kommenden Monaten.

-- Dr. Christine Schäfer