Trotz konjunkturellem Gegenwind und höherem Zinsniveau hat sich die 2024 begonnene Markterholung im ersten Halbjahr 2025 fortgesetzt. Das Fundament des Aufschwungs ist jedoch wackelig. Relativ gute Aussichten haben Mehrfamilienhäuser dank des angespannten Wohnungsmarkts.

Der deutsche Immobilienmarkt erholt sich nach zweijähriger Korrektur mit moderatem Tempo. Die Entwicklung kann sich mit Blick auf die Schwäche von Konjunktur und Arbeitsmarkt sowie den höheren Zinsen aber sehen lassen. Für das zweite Quartal 2025 weist der vdp-Immobilienpreisindex für Wohnimmobilien ein Plus von 4,1% und bei Gewerbeimmobilien von 2,9% gegenüber dem Vorjahresniveau auf. Das Mitte 2022 erreichte Preismaximum wird von Gewerbeimmobilien um 15% und von Wohnimmobilien noch um 5% unterschritten.

Gestützt werden die Preise von den mit etwa gleicher Dynamik steigenden Mieten und Baukosten. Bestandsimmobilien profitieren von ihrem Preisvorteil gegenüber Neubauten und dem durch höhere Bau- und Finanzierungskosten eingebrochenen Neubau. Am knappen Wohnungsangebot ändert sich aufgrund der binnen drei Jahren um 40% abgesackten Baugenehmigungen vorerst wenig. Auch die Maßnahmen zum beschleunigten Neubau wie der „Bauturbo“ oder der Gebäudetyp E wirken allenfalls zeitverzögert. Gewerbeflächen sind als Folge von Homeoffice und E-Commerce zwar gut verfügbar, aber oft veraltet und deshalb kaum vermietbar. Anders als am Wohnungsmarkt kann hier das Angebot an den gesuchten zeitgemäßen Flächen jedoch durch Modernisierungen verbessert werden.

Bei Wohnimmobilien klafft die Preisentwicklung sichtbar auseinander. Während sich Wohneigentum mit einer Jahresrate von nur 2,6% verteuerte, zogen die Preise bei Mehrfamilienhäusern mehr als doppelt so schnell an. Private Kaufinteressenten sind oft mit den durch den Zinsanstieg deutlich höheren Kreditraten überfordert. Bei Mehrfamilienhäusern fußt die Kaufbereitschaft auf den günstigen Vermietungsaussichten.

Der Ausblick für den Immobilienmarkt ist verhalten. Die milliardenschweren Investitionsprogramme der Regierung unterstützen zwar das wirtschaftliche Wachstum, wirken aber auch zinserhöhend und können so die Finanzierungsprobleme privater Käufer vergrößern. Mehrfamilienhäusern profitieren auch weiterhin vom angespannten Wohnungsmarkt. Aber die gegenüber dem inzwischen verlangsamten Mietanstieg schneller steigenden Preise dämpfen die Renditeaussichten und damit auch die Preisdynamik. Den von nur wenigen Transaktionen getragenen Markt für Gewerbeobjekte könnte ein steigendes Immobilienangebot durch Mittelrückflüsse bei Immobilienfonds oder gescheiterte Anschlussfinanzierungen belasten.

-- Thorsten Lange