Die Korrektur am deutschen Immobilienmarkt ist abgeschlossen. Nach sieben Quartalen mit negativem Vorzeichen drehte die Jahresveränderungsrate der Immobilienpreise im vierten Quartal 2024 sowohl für Wohn- als auch für Gewerbeimmobilien ins Plus. Trotzdem bleibt der Immobilienmarkt gespalten. Bei Wohnungen ist der Bedarf hoch und das Angebot knapp, bei Gewerbeobjekten ist eher das Gegenteil der Fall.
 

Während Wirtschaft und Arbeitsmarkt weiter Moll-Töne verbreiten, endete 2024 für den deutschen Immobilienmarkt erfreulicher. Die 2022 vom Zinsanstieg verursachte Preiskorrektur ist abgeschlossen. Nach dem vdp-Immobilienpreisindex wiesen sowohl Wohn- als auch Gewerbeimmobilien im Schlussquartal 2024 ein positives Vorzeichen auf. Das Plus fiel für Wohnimmobilien mit rund 2% spürbar höher aus als für Gewerbeobjekte mit lediglich einem halben Prozent. Die durchschnittlichen Jahresveränderungsraten blieben jedoch negativ. Im Jahresdurchschnitt sanken die Preise für Wohnimmobilien 2024 um 1,3% und die von Gewerbeimmobilien um 5,3%.

Die Märkte für Wohn- und Gewerbeimmobilien entwickeln sich allerdings schon seit 2020 sichtbar unterschiedlich. Die zuvor noch fast gleichauf liegenden Preisindizes klaffen heute weit auseinander. Der hohe Wohnbedarf bei einem knappen Angebot treibt die Wohnungsmieten in die Höhe und milderte so die zinsbedingte Preiskorrektur. Dagegen haben der von Homeoffice und E-Commerce sowie einer anhaltend mauen Konjunktur gebremste gewerbliche Flächenbedarf die Bewertungen von Gewerbeobjekten noch zusätzlich nach unten gedrückt.

Doch statt einer Annäherung dürfte die Marktspaltung weiter zunehmen. Die Folgen der Baukrise werden den Wohnungsmangel noch vergrößern und so für gute Vermietungsperspektiven sorgen. Die voraussichtlich weiter kräftig steigenden Mieten unterstützen den Aufwärtstrend bei den Preisen für Wohnimmobilien. Das Tempo wird von weiterhin hohen Bewertungen, dem höheren Zinsniveau und den Kosten für energetische Sanierungen gebremst.

Dagegen sind die Belastungsfaktoren bei Gewerbeimmobilien wie die Konsumschwäche und die Konjunkturflaute nicht überwunden. Lediglich das begrenzte Angebot an modernen Objekten ist bei Mietern gefragt. Der überwiegende Teil des Bestands ist demgegenüber jahrzehntealt. Hier werden die Aussichten für die Mietentwicklung von merklich höheren Leerständen eingetrübt, wodurch eine wirtschaftliche Modernisierung und energetische Sanierung noch schwerer zu erreichen ist. Die in erheblichem Umfang auslaufenden Finanzierungen und ein verhaltenes Investoreninteresse kommen hinzu. Oft sind für obsolete Gewerbeobjekte alternative Nutzungen möglich, doch sind diese Transformationen oft mit hohen Kosten und bürokratischen Hürden verbunden. Chancen und Risiken bei Gewerbeimmobilien können immer weniger pauschal, sondern vielmehr nur individuell nach Assetklasse, Lage oder Objektqualität beurteilt werden.

-- Thorsten Lange