Nach einer milden Korrektur setzen die Hauspreise ihren Erholungskurs fort. Ein Grund ist eine verbesserte Erschwinglichkeit für den Immobilienkauf. Ein weiterer ist der eingebrochene Neubau, der das Immobilienangebot verknappt und die Mieten schneller steigen lässt. 2025 dürfte sich diese Entwicklung fortsetzen.

Im November zogen die Hauspreise nach Europace-Daten wie in den Vormonaten an. Der Hauspreisindex zeigt zudem, dass die Preiskorrektur trotz steilem Zinsanstieg moderat ausfiel. Ab Mitte 2022 gaben die Preise bis zum Ende der Korrektur im Frühjahr 2024 um 7% nach. Danach konnten sie sich bereits wieder um 3% erholen. Real ist die Korrektur durch die hohe Inflation kräftiger ausgefallen, doch angesichts der von 1% auf über 4% gestiegenen Bauzinsen hätte der Preisrückgang auch deutlich ausgeprägter ausfallen können. Die milde Korrektur ist aber keine deutsche Ausnahme, in vielen Ländern sieht es ähnlich aus. Etwas günstigere Immobilien, steigende Einkommen und leicht rückläufige Zinsen verbessern die Erschwinglichkeit wieder. Zudem sind die Wohnungsmärkte oft durch ein knappes Neubauangebot und Zuwanderung angespannt.

Beim Neubau fällt Deutschland jedoch aus dem Rahmen. Höhere Zinsen setzen dem Neubau überall zu, doch bei uns kommen Bürokratie und immer höhere Baustandards hinzu. Deshalb sind die Baukosten seit 2020 um rund 40% gestiegen. Mit den aktuellen Zinsen kann sich kaum noch eine Familie ein neu gebautes Eigenheim leisten, die Käufer weichen auf den günstigeren Bestand aus. Der frei finanzierte Mietwohnungsbau ist trotz steigender Mieten unwirtschaftlich, einzig der geförderte Wohnbau zeigt sich einigermaßen robust.

Wohnungssuchende müssen sich in diesem Umfeld zwischen zwei Übeln entschieden. Die Fertigstellungszahlen neuer Wohnungen dürften im Fahrwasser der Baugenehmigungen kräftig zurückgehen. Die Suche nach einer Mietwohnung wird damit noch schwieriger, während die Mieten wohl kräftig steigen werden. Demgegenüber ist der Immobilienkauf trotz etwas günstigerer Zinsen weiterhin ein teures Unterfangen, zumal die Preise für Bestandshäuser und Wohnungen voraussichtlich weiter anziehen.

Nachdem die Jahresveränderungsrate der Hauspreise 2023 um rund 5% nachgab, zeichnet sich 2024 ein Wert im Bereich der Null ab, bevor es 2025 im Plus weitergeht. Ein hohes Preistempo ist aber nicht zu erwarten. Dagegen sprechen das hohe Preisniveau, das sich seit 2010 mehr als verdoppelt hat, und höhere Zinsen. Aber auch die maue Konjunktur dämpft die Nachfrage. Unter dem Strich dürfte die Wachstumsrate im kommenden Jahr im unteren einstelligen Bereich liegen.

-- Thorsten Lange