Leicht rückläufige Zinsen und weniger Neubau lassen die Hauspreise in Deutschland steigen

Nach einer milden Korrektur setzen die Hauspreise ihren Erholungskurs fort. Ein Grund ist eine verbesserte Erschwinglichkeit für den Immobilienkauf. Ein weiterer ist der eingebrochene Neubau, der das Immobilienangebot verknappt und die Mieten schneller steigen lässt. 2025 dürfte sich diese Entwicklung fortsetzen.

 

 

Das Bild stellt zwei Diagramme dar, die zusammen Informationen über den europäischen Immobilienmarkt und die Bauaktivitäten in der Region liefern:

### **Linkes Diagramm:**
1. **Überschrift:** Zinssrückgang schiebt Immobilienmarkt an
2. **Beschriftungen:** 
   - **Orange Balken:** Europäische Hauspreise (horizontale Achse bezieht sich auf Jahre, vertikale Achse zeigt Preise) 
   - **Blaue Linie:** Immobilienkredite, Zinsasätze 10 Jahre (R.S., Bezugstemperatur auf Zinssätze im Vergleich von Preisschwankungen)
3. **Datenverlauf:** 
   - Der Verlauf zeigt schwankende Hauspreise mit einem leichten Anstieg ab 2021.
   - Die Zinssätze scheinen Anfang 2021 gefallen zu sein, was auf einen erleichterten Zugang zu Immobilienkrediten hindeuten könnte.

### **Rechtes Diagramm:**
1. **Überschrift:** Haus- und Wohnungsbau im freien Fall
2. **Beschriftungen:** 
   - **Blaue Linie:** Ein-/Zweifamilienhäuser
   - **Orange Linie:** Mehrfamilienhäuser
   - **X-Achse:** Jahre (2014-2024)
   - **Y-Achse:** Baugenehmigungen in Tsd., annualisiert
3. **Datenverlauf:**
   - Zeigt einen deutlichen Rückgang der Baugenehmigungen für Ein- und Mehrfamilienhäuser ab dem Jahr 2021 bis 2024.
   - Deutlich gesteigertes Bauaktivität in früheren Jahren, aber ein Abwärtstrend in jüngerer Zeit.
   
### **Interpretation:**
- **Rückgang der Zinssätze:** Die sinkenden Zinssätze haben möglicherweise den Immobilienmarkt angekurbelt, was den Hauspreiswachstum erklärt.
- **Bauaktivitäten:** Während die Preise steigen, deutet das Diagramm auf einen Rückgang in der Bauaktivität hin, was möglicherweise auf regulatorische Herausforderungen oder zurückhaltende Investitionen hinweisen könnte.

### **Fazit:**
Das Bild vermittelt einen Gesamteindruck von einem europäischen Immobilienmarkt, der durch einen Rückgang der Zinsen beeinflusst wird, jedoch mit Herausforderungen im Bauwesen konfrontiert ist, was ein geplantes Wohneigentum oder Investitionen beeinflussen könnte.

 

Im November zogen die Hauspreise nach Europace-Daten wie in den Vormonaten an. Der Hauspreisindex zeigt zudem, dass die Preiskorrektur trotz steilem Zinsanstieg moderat ausfiel. Ab Mitte 2022 gaben die Preise bis zum Ende der Korrektur im Frühjahr 2024 um 7% nach. Danach konnten sie sich bereits wieder um 3% erholen. Real ist die Korrektur durch die hohe Inflation kräftiger ausgefallen, doch angesichts der von 1% auf über 4% gestiegenen Bauzinsen hätte der Preisrückgang auch deutlich ausgeprägter ausfallen können. Die milde Korrektur ist aber keine deutsche Ausnahme, in vielen Ländern sieht es ähnlich aus. Etwas günstigere Immobilien, steigende Einkommen und leicht rückläufige Zinsen verbessern die Erschwinglichkeit wieder. Zudem sind die Wohnungsmärkte oft durch ein knappes Neubauangebot und Zuwanderung angespannt.

 

Beim Neubau fällt Deutschland jedoch aus dem Rahmen. Höhere Zinsen setzen dem Neubau überall zu, doch bei uns kommen Bürokratie und immer höhere Baustandards hinzu. Deshalb sind die Baukosten seit 2020 um rund 40% gestiegen. Mit den aktuellen Zinsen kann sich kaum noch eine Familie ein neu gebautes Eigenheim leisten, die Käufer weichen auf den günstigeren Bestand aus. Der frei finanzierte Mietwohnungsbau ist trotz steigender Mieten unwirtschaftlich, einzig der geförderte Wohnbau zeigt sich einigermaßen robust.

 

Wohnungssuchende müssen sich in diesem Umfeld zwischen zwei Übeln entschieden. Die Fertigstellungszahlen neuer Wohnungen dürften im Fahrwasser der Baugenehmigungen kräftig zurückgehen. Die Suche nach einer Mietwohnung wird damit noch schwieriger, während die Mieten wohl kräftig steigen werden. Demgegenüber ist der Immobilienkauf trotz etwas günstigerer Zinsen weiterhin ein teures Unterfangen, zumal die Preise für Bestandshäuser und Wohnungen voraussichtlich weiter anziehen.

 

Nachdem die Jahresveränderungsrate der Hauspreise 2023 um rund 5% nachgab, zeichnet sich 2024 ein Wert im Bereich der Null ab, bevor es 2025 im Plus weitergeht. Ein hohes Preistempo ist aber nicht zu erwarten. Dagegen sprechen das hohe Preisniveau, das sich seit 2010 mehr als verdoppelt hat, und höhere Zinsen. Aber auch die maue Konjunktur dämpft die Nachfrage. Unter dem Strich dürfte die Wachstumsrate im kommenden Jahr im unteren einstelligen Bereich liegen.

 

-- Thorsten Lange