Die kräftige Korrektur am deutschen Immobilienmarkt ist Anfang 2024 am Wohnungsmarkt abgeklungen. Dagegen sinken die Preise für Gewerbeimmobilien bei wenig Transaktionen weiter, doch das Minus wird kleiner. Durchweg steigende Mieten stützen die Immobilienbewertungen.

Der Blick auf die Jahresveränderungsraten im gerade vom vdp veröffentlichten Immobilienpreisindex ist ernüchternd. Im ersten Quartal 2024 lagen die Preise für Wohnimmobilien um 4,3% und die für Gewerbeimmobilien um 9,6% unter ihren Vorjahreswerten. Die Abwärtsdynamik hat sich gegenüber 2023 allerdings abgeschwächt. Bei Wohnimmobilien sanken die Preise gegenüber dem vierten Quartal 2023 nur noch marginal um 0,2% und signalisieren ein Ende der Preiskorrektur nach einem kumulierten Rückgang um nicht ganz 9%. Auch bei Gewerbeimmobilien ist der quartalsbezogene Rückgang merklich kleiner geworden. Im Auftaktquartal 2024 sanken die Preise von Büro- und Handelsimmobilien um 0,8%. In den sechs Quartalen davor waren die Werte mehr als dreimal so hoch. Insgesamt verbilligten sich Gewerbeimmobilien um 17%.

Gebremst wird die Abwärtsbewegung vom Ende des Zinsanstiegs und steigenden Mieten. Sie ermöglichen höhere Mietrenditen und federn den Druck auf die Immobilienbewertungen ab. Von einer nachhaltigen Erholung ist der Immobilienmarkt allerdings noch weit entfernt. Das zeigen das weiterhin sehr geringe Transaktionsvolumen bei Gewerbeimmobilien sowie das schwache Neugeschäft mit privaten Immobilienfinanzierungen. Bei letzteren war Anfang 2024 zumindest ein geringfügiges Plus erkennbar.

Eine dynamische Erholung wird sich voraussichtlich auch im weiteren Jahresverlauf nicht einstellen. Ohne rückläufige Zinsen findet der Immobilienmarkt mit steigenden Mieten und Einkommen nur allmählich aus dem Tal heraus. Bei selbstgenutztem Wohneigentum wird die Erholung von der verschlechterten Erschwinglichkeit gebremst. Auf Gewerbeimmobilien lastet die Unsicherheit über den zukünftigen Bedarf durch die veränderte Nachfrage nach Büro- und innerstädtischen Verkaufsflächen. Dagegen sind die Vermietungsperspektiven von Wohnraum angesichts eines knappen Angebots sehr gut. Generell stehen Immobilienanlagen nun viel stärker im Wettbewerb mit den verbesserten Investmentalternativen am Kapitalmarkt und müssen mit ihrem Risiko-Rendite-Profil überzeugen. Nur dann finden sie den Weg in die Portfolios der Anleger.

- Thorsten Lange