Die Neubauzahlen steigen noch nicht, aber die trübe Stimmung im Wohnungsbau wird besser. Die in die Höhe geschraubten Bau- und Effizienzstandards sind auf den Prüfstand gekommen und werden für einen bezahlbaren Wohnungsbau gestutzt. Bis das knappe Wohnungsangebot besser wird, werden aber noch einige Jahre vergehen.
 

Bau und Finanzierung von Wohnimmobilien haben sich binnen weniger Jahre spürbar verteuert. Die daraus resultierenden Kaufpreise und Mieten sind für die Haushalte kaum noch bezahlbar und haben trotz hohem Wohnungsbedarf zum Einbruch des Neubaus geführt. Die annualisierte Zahl der Baugenehmigungen ist seit 2022 von rund 380.000 auf aktuell 220.000 geradezu abgestürzt. Doch die Talfahrt hat offenbar ein Ende gefunden, denn seit einigen Monaten sinkt der Wert nicht mehr. Dies untermauern auch die gerade für April veröffentlichten 18.500 genehmigten Wohnungen.

Der Neubau soll vor allem durch niedrigere Baukosten und ein vereinfachtes Planungsrecht angekurbelt werden. Die unvollendeten Ansätze der abgelösten Ampelregierung – der kostenoptimierte Gebäudetyp E und der Wohnbauturbo – will Schwarz-Rot rasch umsetzen. Die neue Bauministerin Verena Hubertz würde die hohen Baukosten sogar gerne halbieren. Aber auch in den Bundesländern wird das Thema Baukosten angepackt. Ein Beispiel ist der Hamburg Standard, der mit vielen Maßnahmen deutlich günstigere Baukosten ermöglichen soll. Der Schwenk der Politik weg von steigenden Bau- und Energieeffizienzstandards zum bezahlbaren Bauen trägt auch zur Aufhellung der trüben Stimmung im Wohnbau bei.

Der Weg zum günstigen Bauen ist steinig, auch weil gestiegene Baumaterialpreise sowie Tariferhöhungen in der arbeitsintensiven Bauwirtschaft zum Kostenproblem beitragen. Erfolgversprechende Ansätze sind beschleunigte und digitalisierte Prozesse, industrielle Vorfertigung sowie moderatere Bau- und Energieeffizienzstandards. Eine Halbierung der Baukosten kommt damit aber nicht einmal in Sichtweite. Kräftiger sinkende Baukosten erfordern zudem den Verzicht auf teure Bauelemente wie Kellergeschosse, Tiefgaragen, Aufzüge oder innenliegende Treppenhäuser. Günstigere Mieten werden insofern durch weniger Nutzwert neu gebauter Häuser erkauft. Der Neubaustandard und damit Kaufpreise und Mieten dürften sich in den kommenden Jahren breiter auffächern. Bis das Angebot am Wohnungsmarkt aber wieder wächst, wird es durch den Zeitverzug von Bauvorhaben noch dauern. In diesem und dem kommenden Jahre dürfte die Zahl fertiggestellter Wohnungen erst einmal noch sinken.

-- Thorsten Lange