Vor 15 Jahren stieg der Case-Shiller Hauspreisindex auf sein damaliges Maximum. Der mit Subprime-Krediten aufgepumpte Häusermarkt konnte das Niveau noch ein Jahr halten, dann ging es steil um über 30% bergab. Aktuell steigen die Preise wieder rasant. Die jährliche Wachstumsrate hat sich auf rund 15% beschleunigt, dreimal so schnell wie im Frühjahr 2020. Und die Höchststände der Jahre 2006 und 2007 sind bereits weit überschritten.

Eine Wiederholung des damaligen Markteinbruchs könnte erneut schwerwiegende Folgen haben, vor allem, wenn wie damals andere Häusermärkte infiziert werden. Ausreichend Fallhöhe weist eine ganze Reihe internationaler Immobilienmärkte nach vielen Jahren sinkender Zinsen auf. Doch abgesehen vom rapiden Preisanstieg unterscheidet sich die Situation am US-Häusermarkt grundlegend vom vorangegangenen Boom.

Statt durch Spekulation steigen die Preise durch ein knappes Immobilienangebot, niedrige Zinsen und den durch Corona vergrößerten Wunsch nach einem geräumigen Eigenheim im Umland. Vor allem der attraktive Zins der 30-jährigen US-Standardhypothek, der mit 3% nur knapp oberhalb des historischen Tiefs liegt, ist ein starkes Kaufargument. Doch der Hauskauf ist mühsam: Die Zahl der angebotenen Einfamilienhäuser im Bestand ist auf den bislang niedrigsten Wert gefallen. Neubauten sind ebenfalls knapp, weil deutlich weniger Häuser gebaut werden. Die Relation der Hauspreise zu den Einkommen steigt zwar wieder, liegt aber sichtbar unter den vergangenen Höchstwerten. Das gilt auch für die Schulden der privaten Haushalte, die 2006/2007 mit fast 140% des verfügbaren Einkommens in der Kreide standen. Heute sind es weniger als 100%.

Deutliche Korrektursignale sendet der US-Häusermarkt also nicht aus, risikoarm ist die Entwicklung aber auch nicht. Die expansive Geldpolitik in Verbindung mit Fiskalpaketen zur Überwindung der Corona-Krise sowie die wirtschaftliche Erholung und die wachsende Beschäftigung unterstützen die Immobiliennachfrage und werden die Hauspreise wohl weiter steigen lassen. Damit wird der Häusermarkt aber anfälliger für steigende Zinsen. Stabilisierende Faktoren sind das knappe Immobilienangebot und die moderatere Verschuldung.

-- Thorsten Lange