Der deutsche Immobilienmarkt präsentiert sich zum Jahresende 2020 tief gespalten. Nach den jüngst veröffentlichten Daten des Verbands deutscher Pfandbriefbanken nahm der Wohnungsmarkt im vierten Quartal weiter Fahrt auf, während Gewerbeimmobilien mit zunehmendem Gegenwind zu kämpfen haben.

Weder hohe Preise noch die zweite „Corona-Welle“ konnten private Käufer aufhalten. Dazu tragen die gestiegene Wertschätzung einer schönen Wohnung, die vermeintliche Sicherheit von „Betongold“ und das historische Zinstief für Hypothekenzinsen bei. Die private Immobilienkreditvergabe überstieg 2020 mit 273 Mrd. Euro sogar den schon hohen Vorjahreswert und verlieh der Nachfrage, verstärkt von Eigenkapital und familiärer Hilfe, ordentlich „Wumms“. Durch das knappe Angebot an Eigenheimen und Eigentumswohnungen lagen die Preise zum Jahresende bundesweit 8,5 Prozent über dem Dezemberwert von 2019.

Aber auch Kapitalanleger griffen beherzt zu. Die Wohnungsvermietung wirft zwar keine hohe Rendite ab, gilt aber mit stabilen Cashflows als risikoarm. Die Corona-Krise hat dieses Bild noch verfestigt, weil Mietrückstände entgegen der Erwartungen nicht nennenswert stiegen. Das Preisplus von 6,7 Prozent gegenüber dem Jahresende 2019 ist aber niedriger als in den Vorjahren. Das hohe Preisniveau und die zunehmende Mietregulierung könnten gebremst haben.

Düsterer sieht es bei Gewerbeimmobilien aus. Das gilt vor allem für den Einzelhandel. Die Modeketten als größte Flächennachfrager in den Innenstädten und Einkaufszentren blicken durch Lockdown und Online-Shopping in den Abgrund. Entsprechend groß sind die Mietausfälle der Immobilieneigentümer. Der noch moderate Preisrückgang bei Einzelhandelsimmobilien von 2 Prozent wäre ohne die Unterstützung aus dem Nahversorgungsbereich wohl noch höher ausgefallen. Doch Homeoffice und geschlossene Restaurants bescheren den Supermärkten satte Umsatzzuwächse. Auch bei Büros sind die Aussichten durchwachsen. Die Mieten werden gezahlt, aber viele Büros stehen durch Homeoffice leer. Perspektivisch dürfte der Büroflächenbedarf aber angesichts der guten Erfahrung mit Homeoffice sinken. Daher stagnieren die Büropreise, auch wenn die Jahresveränderungsrate noch ein leichtes Plus von nicht ganz 2 Prozent aufweist.

Im laufenden Jahr wird sich Spaltung des Immobilienmarkts fortsetzen. Mit einer abflauenden Pandemie dürfte die Preisdynamik am Wohnungsmarkt aufgrund hoher Preise und nicht weiter sinkender Zinsen nachlassen. Bei Gewerbeimmobilien hängt die weitere Entwicklung vom Ausmaß des Strukturwandels ab. Innerstädtische Verkaufsflächen und Büros werden weiterhin benötigt, in welchem Umfang ist jedoch offen.

-- Thorsten Lange