Corona ist das beherrschende Thema in den Medien. So ist auch die Diskussion über unerschwingliche Mieten ein wenig in den Hintergrund gedrängt worden. Schlagzeilen fehlen aber auch durch die verlangsamte Mietdynamik. Doch angesichts einer schweren Wirtschaftskrise, die auf den Einkommen lastet, und zum Teil negativen Inflationsraten ging es 2020 mit den Mieten noch merklich bergauf. Neubauwohnungen verteuerten sich im Durchschnitt um rund 3,3 Prozent, bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen, die oft unter die Mietpreisbremse fallen, war das Plus mit 2,2 Prozent niedriger. Eine spürbare Entlastung für Wohnungssuchende in den teuren Städten zeichnet sich nicht ab, sodass Wohnungsmieten mit hoher Wahrscheinlichkeit zum Thema der im Herbst anstehenden Bundestagswahl werden. Homeoffice könnte dabei auch eine Rolle spielen. Wer häufiger von zuhause arbeitet, braucht dafür Platz und gegebenenfalls eine geräumigere – und damit teurere – Wohnung.

Rückenwind für die Mietdebatte liefert die EU. Am 21. Januar hat das Europäische Parlament eine Entschließung angenommen, die den Zugang zu angemessenem Wohnraum als europäisches Grundrecht vorantreiben soll. Aspekte wie der Zugang zu hochwertigem Trinkwasser oder der Anschluss an Abwassernetze kann man in Deutschland wohl als gegeben betrachten. Relevanter sind da schon Forderungen nach der Verringerung von Emissionen und Energieeffizienz. Mehr in den Fokus könnte jedoch der Aspekt „erschwinglicher Wohnraum“ rücken.

Das EU-Parlament fordert die Mitgliedsstaaten auf, rechtliche Bestimmungen zum Schutz von Mietern – aber auch von Eigenheimbesitzern – zu erlassen. Doch wann ist eine Wohnung erschwinglich? Nach dem derzeitigen Schwellenwert trifft das bei Wohnkosten von weniger als 40 Prozent des Einkommens zu. Deutschland schneidet dabei nicht gut ab. In der „neuen“ EU ohne Großbritannien müssen etwa 9 Prozent der Bevölkerung mehr als diesen Einkommensanteil für das Wohnen aufwenden. In Deutschland sind es gut 14 Prozent. Ein wesentlicher Grund ist die Struktur unseres Wohnungsmarktes. Am häufigsten wird die Erschwinglichkeitsgrenze bei Wohnungen mit einer Marktmiete überschritten. In Deutschland ist der Anteil der Überschreitung in diesem Segment mit einem Fünftel zwar eher moderat. Allerdings haben Marktmieten in Deutschland einen ausgeprägten Stellenwert. Das hängt mit dem höchsten Mieteranteil in der EU – weniger als die Hälfte der deutschen Haushalte wohnen im Eigenheim – und dem sehr geringen Anteil an Sozialwohnungen zusammen.

Wie könnte die Politik reagieren, wenn sich daraus Konsequenzen für das nationale Recht ableiten? Mehr Sozialwohnungen sind eine Option. In Deutschland gibt es davon noch rund 1,1 Millionen, deren Zahl jedes Jahr trotz ausgeweitetem Wohnungsbau um mehrere zehntausend sinkt. Zudem ist der Bau teuer. Eine andere Option sind Eigenheime. Hier wird die 40-Prozent-Schwelle der Wohnkosten am seltensten überschritten. Doch benötigt der Ausbau der Eigenheimquote viel Zeit. Somit bliebe als wahrscheinlichste Variante weitere Mietregulierung: Diese wirkt schnell, hat einen großen Hebel, viel Zustimmung im Mieterland und die Belastungen treffen vor allem die Wohnungswirtschaft. Selbst die Abwanderung der Anleger würde wohl ausbleiben, sie kommen im Zinstief kaum am Wohnungsmarkt vorbei. EU-Mittel könnten zudem helfen, günstigen Wohnraum zu schaffen. Oder es kommt ganz anders. Wohnraum wird bezahlbar, weil die durch Home Office flexibleren Mieter verstärkt in das günstigere Umland ziehen und den Markt entlasten.

 Thorsten Lange