Das Corona-Virus hat am gewerblichen Immobilienmarkt erheblichen Schaden angerichtet. Der Wohnungsmarkt zeigt sich jedoch weitgehend immun. Die Wertschätzung für die eigenen vier Wände hat in der Corona-Krise zugenommen und sorgt angesichts attraktiver Finanzierungskonditionen für fortgesetzt kräftig steigende Kaufpreise. Der Anstieg der Wohnungsmieten hat sich jedoch verlangsamt. Nach dem gerade veröffentlichen F+B-Wohn-Index sanken die Neuvertragsmieten im dritten Quartal gegenüber den vorangegangen drei Monaten um etwa 1 Prozent. Neben Rezession und gestiegener Arbeitslosigkeit dürften sich das verbesserte Neubauangebot und das erheblich gestiegene Mietniveau dämpfend auswirken. Aber statt des Mietrückgangs könnte vielmehr das Regulierungs-Virus zum Risiko für den Wohnungsmarkt werden. Um die Folgen der angespannten Wohnungsmärkte zu mildern, sind Instrumente wie die Mietpreisbremse eingeführt worden. Sie haben aber wenig bewirkt, weil sie bestenfalls am Symptom ansetzen. Das knappe Wohnungsangebot als Ursache der steigenden Mieten wird jedoch ausgespart.

 

Die Folgen einer ausufernden Regulierung lassen sich aktuell am Berliner Wohnungsmarkt beobachten. Der Anfang des Jahres beschlossene Mietendeckel dämpft neben der Miete vor allem das Angebot. Nach einer Auswertung von ImmoScout24 sind die Angebotsmieten bei den vom Mietendeckel betroffenen Wohnungen innerhalb eines Jahres bis September 2020 um 5 Prozent gesunken. Das Angebot an Mietwohnungen sank dagegen um fast 60 Prozent. Dagegen konnte das Angebot neuerer Wohnungen ab Baujahr 2014, die nicht unter den Mietendeckel fallen, sogar leicht zulegen. Wenn sich die Vermietung nicht mehr rechnet, werden die Wohnungen vom Markt genommen, etwa für die Eigennutzung oder zum Verkauf.

 

Nach dem Mietspiegel von 2019 ist das Berliner Mietniveau mit einem Median für die Kaltmiete von 6,72 Euro je Quadratmeter ohnehin eher niedrig. Das hat den Berliner Senat aber nicht davon abgehalten, auch in bestehende Mietverhältnisse einzugreifen. Mit der zweiten Stufe des Mietendeckels kommen ab Ende November auch Bestandsmieter in den Genuss gesenkter Mieten, wenn diese die zulässige Höchstmiete um 20 Prozent überschreiten. Nach Einschätzung von F+B sind davon rund 500.000 Wohnungen betroffen. Das durchschnittliche Mietsparpotenzial wird auf etwa 40 Euro pro Wohnung und Monat beziffert. Die Profiteure sind jedoch weniger Mieter günstiger Wohnungen in 70er Jahre Hochhaus- und Plattenbausiedlungen. Freuen können sich dagegen gut situierte Berliner, die in sanierten und gut ausgestatteten Gründerzeithäusern wohnen. Denn die niedrigste Referenzmiete und die damit höchste Mietersparnis betrifft Baujahre bis 1918.

 

Dem individuell überschaubaren Mietvorteil stehen Nachteile gegenüber, die dem Wohnungsmarkt auf Dauer schaden können. Aus der Mietabsenkung resultiert nach F+B ein kumulierter Mietrückgang um jährlich rund 250 Millionen Euro. Zur Schadensbegrenzung werden die Vermieter etwa den Sanierungsaufwand reduzieren. Für Mieter bedeutet das perspektivisch ein verkleinertes Angebot zunehmend abgewohnter Wohnungen. Der Vertrauensverlust durch den Eingriff in bestehende Verträge könnte dazu führen, dass sich Anleger gegen die eigentlich attraktive und wachsende Bundeshauptstadt entscheiden und sich mehr auf andere Städte fokussieren. Dabei wäre den Wohnungssuchen nur mit einem stärkeren Neubau geholfen. Doch die Zahl der jährlich etwa 20.000 genehmigten Neubauwohnungen ist schon leicht rückläufig.

 

Werden auch andere Städte den Mietendeckel einführen, falls ihn das Bundesverfassungsgericht nicht ablehnt? Der gebremste Mietanstieg und die aufgezeigten Folgen sprechen dagegen. Doch die Regulierung des Immobilienmarktes ist für die Politik attraktiv. Viele Bürger befürworten es, wenn der Immobilienwirtschaft Grenzen aufgezeigt werden. Zudem trägt diese meist auch die Kosten. Erst Anfang November ist das Bundeskabinett mit dem „Umwandlungsverbot“ aktiv geworden. Bei der 2021 anstehenden Bundestagswahl dürfte der dann voraussichtlich noch teurere Wohnungsmarkt erneut zum Thema werden. Investoren werden sich damit arrangieren müssen. Anlagealternativen sind angesichts negativer Anleiherenditen und den gestiegenen Risiken bei Gewerbeimmobilien ebenso selten wie freie Wohnungen in Berlin Mitte.