Wer sich in den vergangenen Jahren ein Haus oder eine Wohnung gekauft hat, kann sich an einer respektablen Wertentwicklung erfreuen. Nach den kürzlich veröffentlichten Preisdaten vom Verband deutscher Pfandbriefbanken hat sich selbstgenutztes Wohneigentum allein 2018 um rekordverdächtige 7,7% (bundesweit im Jahresdurchschnitt) verteuert. Nach Abzug der Inflation bleibt ein realer Wertzuwachs von fast 6%. Da es in den Vorjahren dank der zwischenzeitlich niedrigen Inflation nicht wesentlich schlechter aussah, addiert sich der über fünf Jahre kumulierte reale Wertgewinn auf über 20%. Liegt die Immobilie in einer der sieben größten deutschen Städte, ist der nominale Preisanstieg 2018 sogar noch zwei Prozentpunkte höher ausgefallen. Allerdings hat sich hier der Preisauftrieb im Jahresverlauf spürbar verlangsamt und blieb im dritten und vierten Quartal 2018 hinter dem landesweiten Tempo zurück. Dennoch erreicht der über fünf Jahre addierte Wertzuwachs in diesen Metropolen inflationsbereinigt ein enormes Plus von über 50%. Angesichts der hier hohen Kaufpreise resultiert daraus selbst bei kleineren Wohnungen ein in Euro umgerechnetes sechsstelliges Vermögensplus.

Möglicherweise wird die gute Laune der Eigentümer gedämpft, weil sich der Wertzuwachs von Immobilien nicht wie bei Finanzanlagen ohne weiteres realisieren lässt. Zudem könnte die Frage nach der weiteren Entwicklung am Immobilienmarkt Sorgen verursachen. Droht hier eine Preiskorrektur, die den Gewinn wieder aufzehrt? Schließlich ist das Umfeld für den Immobilienmarkt schlechter geworden. Zum einen ist das Preisniveau schon relativ hoch. In manchen Großstädten sind Immobilien bereits überbewertet. Das lässt sich etwa an der verschlechterten Preis-Miet-Relation ablesen. Zum anderen hat sich das gesamtwirtschaftliche Wachstum verlangsamt, die Konjunkturprognosen wurden spürbar gesenkt.

Die Argumente, die eine anhaltende Immobiliennachfrage und steigende Preise unterstützen, sind jedoch zahlreicher. So sorgt der robuste Arbeitsmarkt für eine weiter zunehmende Beschäftigung und kräftige Einkommenszuwächse. Außerdem ist der Wohnungskauf mit Blick auf die ebenfalls kräftig gestiegenen Mieten oft die günstigere Alternative. Dieser Effekt wird noch verstärkt durch die niedrigen Hypothekenzinsen, die im Januar 2019 auf den tiefsten Stand seit 2016 gesunken sind. Aktuell sind Standardhypotheken mit zehnjähriger Zinsbindung zu einem Nominalzins von rund 1% zu haben. Auch Kapitalanleger lassen sich bislang kaum von den hohen Immobilienpreisen abschrecken, weil ihnen alternative Anlagen noch unattraktiver erscheinen.

Ein weiterer Grund, der die Wahrscheinlichkeit eines Preiseinbruchs senkt und die steigender Preise erhöht, ist das knappe Wohnungsangebot. Der Neubau hinkt seit Jahren der Wohnraumnachfrage hinterher, sodass die bestehende Bedarfslücke am Wohnungsmarkt größer wird. Dass die Fertigstellungszahl von aktuell etwa 300.000 Wohnungen in nächster Zeit in die Nähe des auf 400.000 Einheiten geschätzten notwendigen Bauvolumens steigt, ist nicht zu erwarten. Selbst wenn Bauflächen in ausreichender Menge vorhanden wären, könnte die hochgradig ausgelastete Bauwirtschaft kaum mehr Wohnungen bauen.

Unter dem Strich bleibt als wahrscheinlichstes Szenario für den Häusermarkt eine nachlassende Preisdynamik. Auf kurze Sicht dürfte sich die Preisentwicklung in den schon sehr teuren Städten stärker abbremsen als in Regionen mit einer guten Erschwinglichkeit. Kaufinteressenten sollten aber auch die weiter entfernte Zukunft im Blick haben und sich fragen, wie sich unsere alternde und gegebenenfalls auch schrumpfende Bevölkerung auf die Wohnungsnachfrage des Standortes auswirken könnte. Sollte es trotz allem zu einem stärkeren Preisrückgang kommen, dürfte die insgesamt moderate Verschuldung der Privathaushalte das davon ausgehende Risiko zumindest dämpfen.